Calculadora de plusvalía municipal
Es el impuesto que paga el vendedor por el incremento de valor del suelo. Se calcula con un coeficiente sobre el valor catastral y el tipo de tu ayuntamiento. Desde 2021 también puedes pagar por el incremento real si sale menos.
Introduce el valor catastral del suelo y los años de tenencia.
Ejemplo: suelo de 60.000 € y 10 años
Un piso con 60.000 € de valor catastral del suelo, vendido 10 años después de comprarlo, en un ayuntamiento con el tipo máximo del 30 %:
Plusvalía a pagar
3.960,00 €- Valor catastral del suelo × 0,22 13.200,00 € 10 años completos de tenencia
- Cuota al 30,00 % 3.960,00 € Tipo aplicado por el ayuntamiento
- El coeficiente aplicado es el máximo legal. Tu ayuntamiento puede tener uno menor en su ordenanza.
- La plusvalía la paga el vendedor, no el comprador.
- Plazo: 30 días hábiles desde la venta (6 meses si es una herencia).
Cómo se calcula
Hay dos métodos y siempre se paga el menor. El ayuntamiento aplica el objetivo por defecto; el real hay que solicitarlo y demostrarlo.
Método objetivo
base = valor catastral del suelo × coeficiente (según los años)cuota = base × tipo del ayuntamiento Método real
incremento = (precio de venta − precio de compra) × proporción del suelocuota = incremento × tipo del ayuntamiento Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento y el impuesto no se paga. Fue la consecuencia de la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021.
Coeficientes máximos 2026
Son los topes legales del artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales. Tu ayuntamiento puede aprobar coeficientes menores en su ordenanza; la mayoría aplica el máximo.
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,17 |
| 1 año | 0,16 |
| 2 años | 0,16 |
| 3 años | 0,17 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,19 |
| 6 años | 0,21 |
| 7 años | 0,23 |
| 8 años | 0,24 |
| 9 años | 0,25 |
| 10 años | 0,22 |
| 11 años | 0,18 |
| 12 años | 0,14 |
| 13 años | 0,12 |
| 14 años | 0,11 |
| 15 años | 0,11 |
| 16 años | 0,11 |
| 17 años | 0,11 |
| 18 años | 0,13 |
| 19 años | 0,2 |
| 20 años o más | 0,3 |
Quién la paga y cuándo
- La paga el vendedor, no el comprador. Los gastos del comprador están en la calculadora de gastos de compraventa.
- Plazo: 30 días hábiles desde la venta. Si la transmisión es por herencia, el plazo es de seis meses.
- Se liquida en el ayuntamiento donde está el inmueble.
- Algunos ayuntamientos aplican bonificaciones por vivienda habitual o por donación.
Qué no incluye este cálculo
- Los coeficientes de la ordenanza de tu ayuntamiento, si son menores que el máximo legal.
- Las bonificaciones municipales.
- El IRPF de la ganancia patrimonial, que es otro impuesto y se paga en la declaración.
- Las transmisiones por herencia con reglas de plazo distintas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo librarme de la plusvalía si vendo con pérdidas?
Sí. Si el precio de venta es inferior al de compra, no hay incremento de valor y no se paga. Hay que demostrarlo con las escrituras.
¿Cómo sé el valor catastral del suelo?
Aparece en el recibo del IBI o en la sede del Catastro. Es el valor del suelo, no el total del inmueble: no los confundas, porque la diferencia es enorme.
¿Qué tipo aplica mi ayuntamiento?
El máximo legal es el 30 %. Muchos ayuntamientos están en el 29 % o el 30 %, pero algunos bajan. Lo tienes en la ordenanza fiscal del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos.
¿Se paga plusvalía al heredar un piso?
Sí, si hay incremento de valor, y con reglas propias: el plazo es de seis meses y el coeficiente se aplica igual. En muchos casos conviene comparar los dos métodos.
Calcula también
Si estás comprando (o vendes para comprar), los gastos que pagarás tú están en la calculadora de gastos de compraventa: ITP según tu comunidad, notaría, registro y gestoría. Y si quieres saber cuánto te queda neto al mes para afrontar la hipoteca, prueba la calculadora de sueldo neto.
Cálculo orientativo con los coeficientes máximos vigentes en 2026 (art. 107.4 TRLHL, actualizado por el RDL 29/2026). No sustituye la liquidación del ayuntamiento: confirma los coeficientes y el tipo de tu ordenanza municipal.